前言
几年前楼市正热，曹德旺却放下"高层房或成永久性贫民窟"的海口，被嘲讽为不懂房地产。
如今，一线城市高层换手率从12%暴跌至4%，上海内环20年房龄高层比新房便宜30%，成都某小区127套房半年仅成交3套。
曾经的身份象征，为何成了烫手山芋？这背后是怎样的市场规律？
编辑：AJY
曹德旺的"疯话"成了"神话"
前几年房地产论坛上，福耀玻璃董事长曹德旺的话音刚落，便被淹没在买房热潮中。
当时市场火热，一线城市房价屡创新高，二手房源寥寥无几，高层房被视为稳赚不赔的投资。
他一个卖玻璃的，怎么可能懂房子？这种质疑，代表了当时绝大多数人的心态。
展开剩余91%可谁能想到，仅仅几年时间，市场就发生了翻天覆地的变化，他的判断显得如此精准。
最明显的就是房价，从之前的峰值一路下滑。
不少城市的高层房价格直接跌了30%以上，有的甚至腰斩。
那些当初花高价入手高层房的人，如今看着缩水的资产，只能追悔莫及。
一个月跌掉一辆车真不是夸张。
到2025年，高层房的处境更是雪上加霜。
库存积压40%，成交萎缩15%，成了名副其实的"烫手山芋"。
贝壳研究院数据显示，2024年此类房源的物业费中。
22%用于设备维护，且年增8%，这是一笔不小的负担。
曾经被争抢的高层房，为啥突然就不香了？原因很现实，每一个都戳中住户的痛点。
北京朝阳一栋28层的小区，公摊率高达28%，买100平米的房子，实际能用上的也就72平米。
公摊问题的根源在于建筑设计，高层需多部电梯、机房、消防通道，这些要素侵蚀了可售空间。
这笔隐形成本，像慢性税负，悄然蚕食家庭预算，让人不得不重新考虑其价值。
冰冷的数字背后，是一只只看不见的手，正在绞杀着曾经的空中楼阁，让预言成真。
高层住宅的三重绞索
电梯更是高层住户绕不开的坎，其老化速度远超人们的想象。
住建部2025年数据显示，全国28%的电梯已超15年使用期，年均维修17次，单次成本超5000元。
上海某28层小区10年电梯主板更换费就达36万，不少小区维修基金见底，业主被迫自筹资金。
65岁以上老人占比达14.9%，其日均电梯使用次数是年轻人的2.3倍，高频使用加速设备老化。
紧急情况下老人行动迟缓，安全隐患更甚，低层住宅的逃生优势愈发明显，这无关情怀，只关生死。
人口负增长趋势下，年轻购房者减少，高层入住率在非一线城市下降15%，这推动市场向灵活型产品倾斜。
高层住宅电梯运行和空调能耗年均高出低层20%，物业费也相应较高，进一步加重了生活成本。
过去高层被视为现代化象征，增值潜力强，但现在二手市场成交周期比多层长60%，价格跌幅多出15%。
曹德旺预言的"击鼓传花"游戏在多套房持有者中体现，银行加速处置资产，阿里平台"银行直供"房产同比增长24.7%。
这反映出从投资品向居住品回归的过程，开发商通过加装备用电源和智能控制，尝试提升竞争力。
但整体成本上升让高层边缘化，曾经的风光，正被现实的锈迹一点点吞噬。
这不是偶然，而是多重因素叠加下的必然，是规律在发挥作用。
安全的回家路
30层住宅拆迁补偿成本是新建房的1.8倍，开发商需建60层以上才能盈利，这与"县城住宅限高16层"的政策完全冲突。
政策与市场双重制约下，高层拆迁成为泡影，曾经的"拆迁增值"幻想彻底破灭。
三四线城市高层空置率超25%，设备老化、维护费高导致居住体验下降，业主陆续搬离，留下的多为老弱群体。
这下社区就陷入"空置—环境恶化—更空置"的恶性循环，房产逐步沦为"负资产"，画面感令人心惊。
中国人口负增长趋势下，年轻购房者减少，高层入住率在非一线城市下降15%，这是釜底抽薪。
说到底，这标志着中国城市发展告别了盲目崇拜高度的粗放阶段。
进入了更注重内涵和质量的精细时代。
国家从2018年起通过城乡居住区规划设计标准，将住宅高度上限设为80米，旨在匹配消防和基础设施能力。
进入2021年后，政策进一步细化，县城新建住宅以6层为主，最高不超过16层，对更高项目要求严格审查。
这与曹德旺预言的市场调整相呼应，他认为房产刚需标准因人而异，并非固定。
高层虽提供视野但长远看会因维护负担失去吸引力，这个判断如今看来是多么有远见。
最后一根稻草
面对这不可逆转的趋势，我们作为个体又该如何避开"高层陷阱"？这是最实际的问题。
央行于2025年10月发布通知，明确要求银行系统"审慎评估超20年房龄高层住宅的抵押价值"。
这一金融信号的转向，比任何市场分析都更具决定性，它直接从根基上动摇了高层的资产属性。
购房应优先选11层以下小高层，其公摊仅15%左右，电梯维护成本还低，未来置换流通性更好。
要是自住需考量长期维护成本与舒适度，投资还需警惕三四线"空城高楼"。
因为人口流失背景下，这类房产贬值风险极高。
在头买高层前需核查区域消防配套，确认是否配备100米以上云梯，避免火灾逃生风险，这是生命线。
同时关注区域规划，周边学校、商业等配套规划，直接影响房产价值，决定了生活的便利度。
还可以观望城市10年以内核心房龄，超15年的建议置换为核心地段次新房，避免陷入流动性陷阱。
老高层维护成本递增、流通性下降，长期持有易成"负资产"，这是必须直面的现实。
曹德旺的预言并非悲观警示，而是对市场理性的提醒，是给普通人的一份善意的风险提示。
房子的价值，从不由高度决定，而在于经得起时间考验的实用性与安全性。
理解并顺应这一规律，是保护家庭财富、提升居住品质的关键，也是我们在这个时代应有的智慧。
打开这份指南吧，别让你的房子，成为压垮你的最后一根稻草。
结语
房子从空中楼阁回归钢筋水泥，是规律，也是理性。
未来，城市的骄傲不再是高度，而是每个角落的温度与安全。
你的选择，将决定你是站在潮头，还是被浪潮拍在沙滩上。
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